内部邮件加入收藏设为首页

楼市 >正文

小区业主VS前期物业
“话语权”平等方能“化干戈为玉帛”

2019-01-10 10:04:45来源:平顶山晚报

左图为市区长青路某小区物业方与业主座谈,了解优化服务细节。

    □本报记者 吕占伟 / 文 张鹏 / 图

    在商品住宅小区的业委会还未成立前,开发商或建设单位往往会委托一家物业公司充当小区物业的临时“管家”,这样的物业叫作“前期物业”。但是,由于《前期物业合同》是开发商或建设单位同物业之间签订的,业主一开始就失去了对物业公司的选择权,因此对《前期物业合同》里一些“霸王条款”只能被动接受。同时,由于存在与小区业主之间的先天隔阂,加之业主素质参差不齐,“前期物业”在开展管理中也会积压不少“苦水”。

    为使相关利益方的合法权益得到更好的保护,促进小区物业管理朝着良性方向发展,2018年底,省住建厅发布了《河南省前期物业合同(示范文本)》(以下简称《示范文本》)。据悉,这是我省首次发布此类制式文件,在我省物管史上具有重大意义。

    在《示范文本》出台前,我市商品住宅小区的物业管理情况如何?小区业主和前期物业常见的摩擦和恩怨有哪些?《示范文本》出台后,面对物业管理中的“霸王条款”,小区业主该如何有效维权?带着这些问题,记者近日采访了我市相关人士。

    前期物业突然退出 小区公共服务“瘫痪”

    两年前,市区姚电大道西段某小区居民向本报反映:因为物业公司不辞而别,导致小区公共用电欠费,停电停水。

    记者当年到现场采访时看到了该小区物业公司在小区内新贴的公告,内容为“……仍有部分业主恶意拖欠物业费,导致小区物业服务连年亏损,公司现已拖欠员工工资数月,多名员工请辞。小区业主委员会已经成立,在物业服务多项问题上该公司与业主委员会均达不成一致意见,因此该公司决定退出小区的物业服务,请业主委员会尽快选聘新的物业公司进驻。”

    记者在采访中了解到,不少居民认为“物业公司对小区的物业未能起到很好的管理作用,提供的服务也不到位,而且物业费标准过高”。经了解,该小区的业委会是当年10月份成立的。小区业委会负责人认为,导致部分业主不愿意交物业费的原因是“物业费标准高,物业服务也不到位”,业委会为此多次与物业沟通,但无济于事。

    “现在公共用电拖欠这么多费用是咋回事,业委会也不清楚。就算是退出服务了,物业也应该将有关公共服务配套设施的资料、其经营期间业主水电的收支费用清单以及有关服务人员工资发放清单进行移交,也便于由业主委员会临时托管或出面协调。”这名业委会负责人认为,不管谁是谁非,物业在未同业委会沟通的情况下突然撤离,是“很不负责任的”。

    对此,该小区物业公司负责人“委屈”地向记者表示,他们从当年7月以来就没有收到过物业费,已经拖欠员工工资数月,实在难以维持才退出。

    后有关部门在对此事的调查中了解到:因该小区多数业主不交物业费,物业入不敷出,撤出该小区,致使小区物业无人管理。同时,因该小区拖欠电费,供电公司几次催缴无果,将小区公共用电关停,造成该小区16部电梯无法正常运行,居民无法正常用水。

    后来,在该小区业主大会选聘新物业公司之前,为维护该小区正常生活秩序,经有关部门多方协调,小区开发建设单位临时指派了一家物业公司进驻小区,提供前期物业服务,小区运转才算恢复正常。

    前期物业必不可少 临时过渡是它的“历史使命”

    “上面这个小区的情况,就属于比较典型的前期物业纠纷。”为什么会有前期物业?市房管中心有关人士日前告诉记者,选聘和签约物业服务企业需要小区先成立业委会,并由2/3以上具有投票权的业主投票形成业主大会来决定。但物业的销售和业主的入住是一个持续的过程,一开始很难满足业委会成立的条件,而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此,《物业管理条例》明确规定,由小区建设单位选聘物业服务企业开展前期物业管理服务。

    “售房单位在与商品住宅购房人签订的买卖合同中,应当包含前期物业服务合同约定的内容;前期物业服务企业同小区建设单位签订物业管理合同后,在小区业委会成立前,还应当同业主签订前期物业服务合同,以明确双方的权利义务,避免因此而发生的纠纷;业主一旦签订前期物业服务合同,即表示接受该前期物业服务企业的管理,应当履行合同中约定的缴纳物业费等义务。”这位人士如是说。

    此外,老旧物业的衔接也很重要。这位人士表示,如果没有安排好衔接工作,可能会发生前期物业服务合同的期限已经届满,而业主大会、业委会又没有选聘好物业服务企业,从而造成物业服务的断档,使业主们的生活受到影响。

    “也有可能会出现这样的情况,就是前期物业服务合同的期限还没结束,但业主大会选聘了新的物业服务企业,业委会与其签订了新的物业服务合同,此时容易导致两家物业服务企业的冲突。”

    而根据《物业管理条例》的相关规定,前期物业服务合同可以约定期限。但是,在约定的期限未满、业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的情况下,前期物业服务合同终止。

    我省出台《示范文本》 增加小区业主同强势物业的对话资本

    在相对“强势”的前期物业服务企业面前,作为物业管理服务的消费者,业主在现实中更容易陷入不利地位,而这也是众多物业纠纷的主要原因之一。自2018年1月1日起实施的新版《河南省物业管理条例》虽平等了物业公司、业主的权益,但是面对物业公司一些不合规的情况,业主保障自己合法权益还是很吃力的。

    “此次出台的《示范文本》把业主的合法权益写进前期合同里,以合同的形式平等了各方权益,对规范我省物管市场、保护业主合法权益、厘清各方责任、减少物业纠纷具有重要意义。”日前,省住建厅有关人士如是说。

    例如,对于物业以增加服务内容为由借机上涨物业费的行为,《示范文本》中明确规定:物业公司在服务期间,通过公告、信函、主动承诺等方式增加或提高的物业服务内容,应当视为前期物业合同物业服务内容的一部分,物业公司不得以服务内容增加为由提高物业服务费用。按照《示范文本》的要求,物业公司如果确需调整收费标准的,应当采用书面征求意见的方式征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    有的小区物业会把物业费和电费捆绑在一起,如果业主不交物业费,在代收暖气费、水费的时候,物业会多收一部分的手续费。对此,《示范文本》也有明确规定:物业公司接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

    物业多收费、乱收费、重复收费该咋办?按照《示范文本》规定,物业公司违反相关法律、法规、规章规定和合同约定,擅自扩大收费范围、提高物业服务费等收费标准或者重复收费的,业主、物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。物业公司已经收取的违规费用,业主、物业使用人有权要求物业公司返还。

    房顶漏水、墙体鼓包开裂、门窗损坏、下水道堵塞、电路不通……新房交付后,有不少业主会遇到上述问题,而当业主报修物业公司后,开发商却以各种理由推诿或故意拖时间不予修复;等到新房保修期后,业主无奈只能动用维修资金进行维修。对此,《示范文本》规定,开发商违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章,致使物业公司的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准,给业主、物业使用人造成损失的,由开发企业负责承担相应的赔偿责任。

    小区公共部分的经营性收入咋分配? 相关法规将其一步一步明晰

    实际生活中,小区的电梯间、地面人行出入口门禁、地下车库道闸、公共墙体等共用部位都有可能会被物业公司私自用来出租,收取广告费。此外,也有物业公司将公共绿地毁坏变成车位进行出售出租,谋取利益。这些是大部分物业纠纷形成的主要原因之一。

    去年4月,湛河区龙腾国际小区的一位业主通过人民网《地方领导留言板》留言称,该小区11栋居民楼所有电梯的广告和公共场所的经营性收入从来没有公布过,“4年的收入不知道有多少,这些都属于业主所有,至少业主有知情权吧”。针对这则留言,湛河区委回复称,该区南环路街道办事处对相关情况进行调查后,相关物业公司表示“今后将定期公布公共场所经营性收入情况,接受业主监督”。但记者注意到,相关回复内容并未将这些公共部分经营性收入的分配方式说清楚。

    对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、收益情况到底该如何处置?记者查询得知,根据我国《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理权利。但这并未明确规定由此产生的经营性收益如何分配。

    新版《河南省物业管理条例》中也有规定,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、收益情况,业主享有知情权、参与决定权和监督权。该条例还提到,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:业主缴纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况。但是,这些公共部位、共用设施设备和相关场地的经营性收益该如何进行分配?该条例仍未讲清楚。

    2018年8月底,第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议召开,《民法典各分编(草案)》在会上获得审议通过。该草案规定:改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应由业主共同决定。此外,草案还明确:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有。据解读,这一修改主要是针对实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等进行营利的行为。

    另外,去年底新出台的《示范文本》也有明确规定:物业公司应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任。从而进一步明确了全体业主对公共部位、共用设施设备和相关场地经营性收益的支配权。

责任编辑:

平顶山新闻网版权与免责声明:

1.平顶山新闻网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经平顶山新闻网的书面许可,任何其他个人 或组织均不得以任何形式将平顶山新闻网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合;不得把其中任 何形式的资讯散发给其他方,不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存;不得修改或再使用平顶 山新闻网的任何资源。若有意转载本站信息资料,必须取得平顶山新闻网书面授权。
2.已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:平顶山新闻网”。违反上述声明者,本网将追 究其相关法律责任。
3.凡本网注明“来源:XXX(非平顶山新闻网)”的作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传递更多信息,并不 代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
4.如因作品内容、版权和其他问题需要同本网联系的,请30日内进行。

站内新闻网检索

数字报纸

热点视频

豫公网安备 41040202000026号